해약금에 의한 해제의 효력에 대하여 약술하시오

해약금에 의한 해제의 효력에 대하여 약술하시오

 

1. 의의

｢민법｣ 제565조에 의하면 “당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.”고 하여 해약금에 의한 해제를 규정하고 있다.

 

2.해약금에 의한 해제의 요건

(1) 이행착수 전

① 해약금에 의한 해제 가능 시기는 당사자 중 어느 일방이 이행에 착수할 때까지이다. 즉, 당사자 쌍방 모두가 이행에 착수하지 않아야 해제할 수 있다.

② 판례도 당사자의 일방이라는 것은 매매 쌍방 중 어느 일방을 지칭하는 것이고 상대방에 국한하는 것이 아니므로, 매매계약의 일부 이행에 착수한 당사자는 비록 상대방이 이행에 착수하지 않았다 하더라도 해제권을 행사할 수 없다고 한다.

③ 따라서 부동산 매매계약에서 매수인이 중도금을 지급하여 이행에 착수한 후에는 매도인뿐만 아니라 매수인도 제565조에 의하여 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없다(대판 1976.3.9, 76다1886).

④ ‘이행의 착수’란 계약내용에 맞는 이행의 제공까지에 이르지 않은 정도를 가리킨다.

㉠ 당사자 일방이 이행에 착수하였다고 함은 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공에까지 이르러야 하는 것은 아니지만 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무이행행위의 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제행위를 행하는 것을 말하며, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하다(대판 1994.11.11, 94다17659).

㉡ 중도금의 지급 없이 잔대금의 전부를 준비하고서 부동산의 인도나 소유권이전등기를 청구한 것도 이행에 착수한 것으로 평가된다.

㉢ 판례는 “매도인이 매수인에 대하여 매매계약의 이행을 최고하고 매매잔대금의 지급을 구하는 소송을 제기한 것만으로는 이행에 착수하였다고 볼 수 없다(대판 2008.10.23, 2007다72274)”고 한다.

(2) 계약금의 포기 또는 그 배액의 상환

① 계약금 교부자(매수인)가 해제할 때는 계약금을 포기해야 하고, 수령자(매도인)가 해제할 때는 계약금의 배액을 상환해야 한다.

② 계약금 수령자인 매도인의 경우, 계약해제 의사표시 외에 계약금 배액의 이행의 제공이 있으면 족하고 상대방이 이를 수령하지 않는다 하여 이를 공탁해야 유효한 것은 아니다(대판 1992.5.12, 91다2151).

(3) 해제의 의사표시

① 계약금 포기자 또는 그 배액 제공자가 상대방에 대해 해제의 의사표시를 해야 한다.

② 계약금 수령자의 배액 상환에 의한 계약해제의 의사표시는 그 의사표시만으로는 부족하고, 그와 아울러 그 배액의 제공이 있어야 계약해제의 효과가 발생한다.

③ 위약자의 상대방이 위약자에 대해 계약금의 포기 또는 그 배액의 제공을 요구하면서 해제의 의사표시를 하는 것은 해약금에 의한 해제가 아니라 ｢민법｣ 제544조 등에 의한 해제이므로 이행최고 등의 요건을 갖추어야 한다.

 

3. 해약금에 의한 해제의 효과

(1) 보통의 해제처럼 채권관계를 소급적으로 소멸시키지만, 아직 이행이 있기 전이므로 원상회복의무는 생기지 않는다.

(2) 채무불이행에 의한 해제가 아니라 해약금계약에 근거한 해제이므로, ｢민법｣은 손해배상의무를 배제시키고 있다(제565조 제2항).

(3) 해약금에 대해서는 ｢민법｣ 제398조의 배상액의 예정으로서 부당히 과다하다 하여 감액할 수 없다.

(4) 해약금에 의한 해제는 채무불이행으로 인한 법정해제권에 영향을 미치지 않는다.