타인의 권리의 매매와 담보책임에 대하여 약술하시오

타인의 권리의 매매와 담보책임에 대하여 약술하시오

 

1. 타인권리매매에서 담보책임의 의미

(1) ｢민법｣은 제569조에서 “매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.”라고 규정하면서, 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에 매도인에게 담보책임(제570조, 제571조)을 지우고 있다.

(2) 자기권리의 매매에서 그 권리를 매수인에게 이전할 수 없다면, 매도인은 귀책사유가 있을 때 계약해제·손해배상 등의 이행불능책임을 지고, 귀책사유가 없을 때 위험부담을 안을 뿐 계약해제나 손해배상청구를 당하지 않는다. 그런데 ｢민법｣은 타인권리의 매매에서 그 권리를 매수인에게 이전할 수 없을 때에는 매도인의 귀책사유 유무를 불문하고 매도인에게 담보책임을 지게 하여 매수인의 계약해제·손해배상청구 등을 인정하고 있다.

 

2. 담보책임의 요건

(1) 타인의 권리의 매매

① 매매의 목적이 된 권리가 ‘타인에게 속한다는 것’은 매매의 목적이 된 권리가 계약체결 당시에 법률상으로 매도인에게 귀속하지 않음을 의미한다는 것이 다수설의 태도이나, 판례는 계약체결 당시에 매도인에게 그 권리에 관한 처분권이 없음을 의미하는 것으로 이해한다.

② 미등기전매가 타인의 권리의 매매에 해당하는가에 관해, 판례는 미등기전매자도 그 부동산을 사실상 및 법률상으로 처분할 수 있는 권원을 가지므로 ｢민법｣ 제569조에 정한 타인의 권리의 매매에 해당하지 않는다고 한다.

③ 또한, 판례는 명의신탁한 부동산을 신탁자가 매도하는 경우에 매도인은 그 부동산을 사실상 처분할 수 있을 뿐 아니라 법률상으로도 처분할 수 있는 권원에 의하여 매도한 것이므로, 이를 ｢민법｣ 제569조 소정의 타인의 권리의 매매라고는 할 수 없다고 한다.

(2) 권리이전의 불능

① 매매의 목적물이 이행기에 현존하지만 그 권리가 타인에게 속하여 매도인이 이를 매수인에게 이전해 줄 수 없는 경우를 말한다.

② 이행기에 목적물이 현존하면 그 후에 목적물이 멸실 되더라도 ｢민법｣ 제570조가 적용된다.

③ 이행기에 목적물이 현존하지 않으면, 원시적 전부불능으로서 계약체결상의 과실책임이 문제되거나 후발적 전부불능으로서 위험부담 또는 채무불이행(이행불능)이 문제될 뿐 담보책임은 문제되지 않는다.

(3) 매수인의 귀책사유만으로 권리이전불능이 된 경우가 아닐 것

① 명문규정은 없지만, 매도인의 권리이전불능이 오직 매수인의 귀책사유에 의한 것이면 매도인은 담보책임을 지지 않는다.

② 판례도 “타인의 권리매매에 있어 매도인이 목적물을 매수인에게 이전할 수 없게 된 것이 오직 매수인의 귀책사유에 기인한 경우에는 매도인은 민법 제569조 하자담보책임을 지지 않는다(대판 1976.6.26, 79다564)”고 한다.

 

3. 담보책임의 내용

(1) 계약의 해제권

① 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 매도인의 귀책사유의 유무나 매수인의 선의·악의를 불문하며, 이행의 최고 없이 매도인에 대해 해제의 의사표시만 하면 된다.

② 이 경우의 해제권은 법정해제권이며, 계약이 해제되면 ｢민법｣ 제548조에 의해 원상회복의무를 지고 반환할 금전에는 그 받은 날부터 법정이자를 가산해야 한다.

③ 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우와는 달리, 타인권리의 매매에는 단기제척기간 규정이 없다(법정해제권으로서 10년의 제척기간에 걸린다고 봄이 타당하다).

(2) 손해배상청구권

① 선의의 매수인만 손해배상을 청구할 수 있고, 악의의 매수인은 손해배상을 청구할 수 없다.

② 손해배상의 범위

타인권리의 매매에 있어서는 원시적 하자로 인한 배상이 아니라 제569조에 규정된 권리이전의무의 불이행으로 인한 배상이므로, 발생요건에서 담보책임과 이행불능책임 간에 다소 차이가 있다 할지라도 손해배상범위에 있어서는 담보책임과 이행불능책임이 동일하다고 봄이 타당하다. 판례도 제570조의 손해배상에서 이행이익의 배상을 인정하여 일실이익도 손해에 포함시키고, 이행이익은 이행불능 당시를 표준으로 하며, 타인소유임을 알지 못한 데에 매수인의 과실이 있으면 형평의 원칙상 과실을 참작한다.

③ 행사기간

특별한 규정이 없으므로, 손해배상청구권은 보통의 채무불이행에서와 같이 원칙적으로 10년의 소멸시효에 걸린다.

④ 채무불이행책임과의 관계(경합 인정)

객관적 이행불능에 관해 매도인의 귀책사유가 있으면 매수인은 선의·악의를 불문하고 매도인에게 ｢민법｣ 제390조의 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다는 것이 판례의 태도이다. 즉, 매매계약 당시 그 토지의 소유권이 매도인에 속하지 않음을 알고 있던 매수인은 그 이행불능에 대해 ｢민법｣ 제570조의 담보책임으로서 매도인에게 손해배상을 청구할 수 없고, 다만, 그 이행불능이 매도인의 귀책사유로 인한 때에 한해 매수인은 이행불능을 이유로 한 손해배상을 청구할 수 있는 것이므로, 그 이행불능이 매도인의 귀책사유로 인한 것인가는 매수인이 입증해야 한다(대판 1970.12.29, 70다2449).

⑤ 임의규정

｢민법｣ 제570조 단서는 임의규정이므로 이를 배제하는 특약은 유효하며, 위약금 약정이 있으면 매수인이 악의라 할지라도 그 약정에 기한 위약손해금을 청구할 수 있다.