임차인의 지상물매수청구권에 대하여 논술하시오

임차인의 지상물매수청구권에 대하여 논술하시오

 

1. 지상물매수청구권의 의의

건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물·수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 임차인에게 계약의 갱신청구권이 인정되며, 이러한 임차인의 갱신청구권의 행사에 대하여 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않으면 임차인은 상당한 가액으로 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있고, 이러한 권리를 지상물매수청구권이라고 한다(제643조). 즉, 토지임대차의 기간만료시에 갱신청구가 거절되면 지상물매수청구를 할 수 있다.

 

2. 성격

지상물매수청구권은 형성권이다.

 

3. 행사요건

(1) 건물소유를 목적으로 한 경우

① ‘토지임차인의 지상물매수청구권’은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료되어 그 지상에 건물이 현존하고 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않는 경우에 임차인에게 부여된 권리이다.

② 지상물매수청구의 대상이 되는 건물에는 임차인이 임차토지상에 그 건물을 소유하면서 그 필요에 따라 설치한 것으로서 건물로부터 용이하게 분리될 수 없고 그 건물을 사용하는 데 객관적인 편익을 주는 부속물이나 부속시설 등이 포함되지만, 이와 달리 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 물건이나 시설은 이에 해당하지 않는다(대판 2002.11.13, 2002다46003).

③ 토지의 임대목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한, 임대차기간 중에 축조되었다고 하더라도 기간만료시에 가치가 잔존하고 있으면 매수청구권의 대상이 되고, 반드시 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정되지 않는다(대판 1993.11.12, 93다34589).

④ 지상건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부는 행사요건이 아니다(대판 2002.5.31, 2001다42080).

⑤ 지상건물이 객관적으로 경제적 가치가 없는 경우, 이는 매매가액(매수청구권 행사 당시의 시가 상당액) 산정의 문제일 뿐이고 지상물매수청구권의 행사와 그 효력은 인정된다.

⑥ 매수청구의 대상이 되는 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에도 지상물매수청구권이 인정된다(대판 2008.5.29, 2007다4356).

⑦ 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 건물매수청구권의 대상이 될 수 있다(대판 1997.12.23, 97다37753).

⑧ 임차인소유건물이 임대인이 임대한 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우에는 임차지상에 서 있는 건물부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한해 임차인에게 매수청구가 허용된다(대판 전합체 1996.3.21, 93다42634).

(2) 기간약정 없는 임대차에서 해지통고가 있는 경우

원칙적으로 지상물매수청구권은 갱신청구권을 거절당한 경우에 인정되지만, 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의해 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정된다. 이 경우에는 임대인이 계약갱신을 거절한 것으로 볼 수 있으므로, 토지임차인은 계약갱신청구를 할 필요 없이 바로 지상물매수청구를 할 수 있다(대판 1995.2.3, 94다51178).

(3) 임차인의 채무불이행을 이유로 해지되는 경우

토지임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 그 임대차계약이 해지되는 경우 토지임차인으로서는 토지임대인에 대하여 그 지상건물의 매수를 청구할 수 없다(대판 1997.4.8, 96다54249).

 

4. 행사의 방법과 시기

(1) 토지임차인의 지상물매수청구권은 그 행사에 특정의 방식을 요하지 않으므로 재판상으로뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있고, 그 행사의 시기에 제한이 없다.

(2) 또한, 임차인이 자신의 건물매수청구권을 제1심에서 행사하였다가 철회한 후 항소심에서 다시 행사하였다고 하여 그 매수청구권의 행사가 허용되지 않을 이유는 없다.

 

5. 행사의 주체

(1) 지상물매수청구권은 지상물의 소유자에 한하여 행사할 수 있다.

(2) 제644조 소정의 전차인의 임대청구권과 매수청구권은 토지임차인이 토지임대인의 승낙 하에 적법하게 그 토지를 전대한 경우에만 인정되는 권리이다.

 

6. 행사의 상대방

임차권소멸 당시의 임대인이지만, 판례는 “건물에 관해 토지임차인 명의의 소유권 등기가 되어 있는 경우에 임차권소멸 당시에 매수청구권을 행사할 수 있었다면 임차권소멸 후에 그 토지를 양수한 자에 대해서도 매수청구권을 행사할 수 있다고 한다(대판 1996.6.14, 96다14517)”.

 

7. 행사의 효과

(1) 지상물매수청구권은 형성권이므로, 그 행사로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하고, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못한다(대판 전합체 1995.7.11, 94다34265).

(2) 매매가액은 매수청구권 행사 당시의 시가 상당액이며, 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다(대판 2002.11.13, 2002다46003).

(3) 지상물매수청구권이 행사되면 임대인과 임차인 사이에서는 임차지상의 건물에 대하여 매수청구권 행사 당시의 건물시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생하는 것이지, 임대인이 기존 건물의 철거비용을 포함하여 임차인이 임차지상의 건물을 신축하기 위하여 지출한 모든 비용을 보상할 의무를 부담하게 되는 것은 아니다(대판 2002.11.13, 2002다46003).

(4) 매수청구권 행사의 효력으로 매매가 성립하면 그 후 일방의 의사만으로 매수청구를 철회할 수는 없다. 그러나 임대인의 동의가 있다면 철회가 가능하다(대판 2002.5.31, 2001다42080).

 

8. 부당이득반환

토지임차인은 매수청구권을 행사한 후에 그 임대인이 토지소유자로부터 매수대금을 지급받을 때까지 그 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있지만, 지상건물 등의 점유·사용을 통하여 그 부지를 계속하여 점유·사용하는 한 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임료 상당액을 반환해야 할 의무가 있다(대판 1997.3.14, 95다15728).

 

9. 강행규정

(1) ｢민법｣ 제643조는 강행규정이므로(제652조) 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다.

(2) 임대차 종료시에 건물을 철거하기로 한 특약은 다른 사정이 없는 한 제643조 소정의 임차인의 건물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서 제652조의 규정에 의하여 무효이다.

(3) 토지임차인이 위 약정에 위반하여 매수청구권을 행사하는 것은 신의칙에 위반하여 권리를 남용하는 것이 아니다.